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长租公寓的6个真相

2018/12/27

  大约4年前的8月初,在小米北京的办公室里,雷军听了刘洋5分钟的路演,就决定为 YOU+公寓A 轮投下1个亿,场景和入口的故事从此成为长租公寓广为模仿的模式。只是,时至今日,还没有一家公寓敢说,我的主要收入来源不靠租金差,向其他行业的转化,依然水月镜花。

  2017年起,各地集中投放租赁用地,转型成为房企最重要课题,公寓更是存量房时代无法忽视的方向,自带大资源光环的房企,开始和来自酒店、IT、投行以及二房东领域的的运营商正面 PK。尽管目前大家都盈利困难,都把赚钱的希望放远至3年甚至5年后,但没有领地等于放弃未来,规模无疑已经成为领跑者必过的第一道槛。

  明明是个慢活,资金与形势却容不得多一分迟疑,现在正是长租公寓跑马圈地的时间窗口。伴随着拿房竞赛租金应声而涨,为实现速度目标质量问题层出不穷,过度金融化的公寓频频爆雷,居住升级带来的人口迁徙也引发城市关注。

  究竟是长租公寓借政策的船暗渡陈仓,还是房企打着公寓的名融资救急?过去常见的 N+1是否合法游走在政策边缘的商改住、工改住过不过得了报批?长租和散租是不是同一物种,租房贷会不会把公寓租客变成 P2P买家,赔了信用再赔钱?

  我们所看到的,是不是真相?长租公寓的未来在哪里?如何走过去?针对长租公寓的热点问题,乐居财经推出独家系列策划——《长租公寓真相》,并邀请北京、上海、深圳三地专业人士深入探讨,哪些归凯撒,哪些归上帝。

  Q1:长租公寓,究竟说的是什么?

  香港曾经流入内地一个字叫“劏”(tang)。就是一套原本40平方米的两房,经过改造分割,可以做成三房、四房甚至五房。包租下来,通过“凤便冰”式的重新装修,或者N+1,甚至 N+N的切割,虽然单个房间的租金下降了,但是整套房的租金往往有30%-50%的提升。“二房东”像是长租公寓无序的前传。

  随着集中式公寓的出现,房企等机构的入场,长租公寓被重新定义。

  “长租公寓绝对不等同于分散式公寓。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示,如果按物业形态来讲,长租公寓目前有集中式和分散式,分散式可能是一套、几套的在对外出租,更像是散租或者包租,包括之前大家所熟悉的二房东,但集中式长租公寓,更似酒店管理或者物业管理,但也会面临很多散租、包租没有的问题,比如集中改造带来报批、空置期,以及大资金回收周期等问题。

  乐居财经总经理陈海保认为,当前国家鼓励的,并非二房东式的散租,因为集中式公寓,更能为租客提供生活社交平台,改善居住环境。

(点击查看大图)

  2017年3月,商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》征求意见稿中,长租公寓首次被定义,指为特定人群提供一个月(含一个月)以上的居住空间。产品分为集中式和分散式,租赁方式则有整租与合租。其中集中式定义中包含配备统一服务,并为租客提供长期生活服务以及社交、创业等附加服务。分散式则认同了包租托管等拿房模式,提供服务内容则为房屋的运营管理、装修改造及匹配一定的租住服务。

  链家研究院《集中式长租公寓白皮书》数据显示,在全国公寓门店中,平均下来,大约67%仍为个人普租,还有27%为城中村供应,品牌长租公寓占比不足5%。如果参考国际经验,B2C 房源市场占有率平均在 30% 以上,东京大约为90%,纽约为60%,无论如万科泊寓、龙湖冠寓、世联行的红璞公寓的集中式公寓,还是如自如等分布式散租公寓,机构化运营,都是将来的大势所趋。在这不足5%的公寓中,按照中国酒店协会《2018中国长租公寓市场大数据分析报告》统计,在公寓中,起步较早的服务式公寓占到74.56%,分散式占到17.17%,集中式仅为8.27%。

  Q2:甲醛房,难道没有人需要负责?

  现在是长租公寓跑马圈地的时间窗口,经历过房地产的30年之后,人们更能理解窗口期意味着什么。租赁本来是一个资金的慢活,却需要速度的狂奔。打磨能力的每一分钟,都是数以千万乃至亿计的资金成本在沉没。

  长租公寓这轮民间关注的引爆点,在于甲醛房流入市场,并且在企业战略和当前法律的夹缝中,似乎各方还没有达成一致,谁需要对此负责,谁能够进行监管?

  《呦呦鹿鸣》创始人黄志杰以北京自如租客任女士案为例,“自如被起诉后,要求法院把房东追加为被告,认为房东也有责任,究竟谁是责任主体?”在他看到过的几十个法院判决中,他认为,没有公司在解决甲醛房的问题上真的有诚意,这个行缺乏令人尊重的担当,“长租公寓目前最需要的,就是重建公众对行业的信任。”

  长租公寓的盈利与税赋再次被拎出来,成为当前甲醛房的双面困局。

  5万间,是行业公认的第一个“死亡门槛”,不进则退。没有规模,效率和成本的优势便微乎其微。然而通往5万间的路上,做到100间和做到10000间所需要的管理能力完全不同,即便是1万间,和5万间所需要打磨的能力也完全不同。

  当前长租公寓利润,好的在10%-15%,但是长租公寓企业所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税,整体税率在17%左右。这还是2016年支持租赁行业降税之后的结果。

  钱还在变的更贵,速度还得更快。“甲醛污染从根本上来讲是企业在经营过程中的选择,可能跟行业的盈利能力、成本控制息息相关。”深圳公寓租赁行业协会副会长兼秘书长罗凤鸣理解又无奈,可能不用这样类型的房屋,也很难盈利。

  黄志杰曾经发起《吁请住建部介入自如甲醛房调查书》,最近住建部通过协会表态说正在拟定相关规范。他希望长租企业能够壮大,但是由于对公众健康缺乏敬畏,监管缺位,导致在基本法律义务承担上出现问题,也令他非常担心,“可能真的是太着急了”。

  Q3:N+1,是否合法?

  N+1是否合法众说纷纭。它曾经合法过,但被检查到时还是会被罚款,它也许在这个城市合法,但换个城市就不合法了。虽然对甲醛房的问题,各位嘉宾都认为应该从严,但是在 N+1的问题上,却一致表现出接受,普遍认为只要在安全基础上,这是增加供应方式之一,甚至是应该鼓励的。

  《21世纪经济报道》编委袁一泓表示,如果没有违反当地政府的有关规定(包括房屋安全和消防等),N+1扩大了租赁供应,应该是鼓励。罗凤鸣也认为,在符合消防安全规范和合理房屋面积的前提下,N+1扩大了市场供应,合理。

  政府对于 N+1的态度,往往随着城市出租屋的安全情况波动。与其讨论 N+1是否合法,不如讨论,租赁居住的底线究竟在哪。

  比如,在2015年,上海《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中规定,使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。“N+1”明确合法过。

  比如,北京2017年《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中规定,不得改变房屋内部布局分割出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

  比如,深圳6平方米鸽子笼曝光后,2017年《深圳市租赁房屋综合管理办法》(征求意见稿)中规定,房屋出租人均租住建筑面积不得低于6平方米。这一标准目前被认为是底线。但是在2018年《深圳市住房租赁试点工作方案征求意见稿》中,则明确了,“房中房”、“打隔断”则被明确定义为违法违规的出租行为。

  不过回归到具体操作层面,罗凤鸣说,政府很难管起来,有人投诉就拆,无人投诉照旧。

  《豪言》出品人张文豪认为,如果是分散公寓里的N+1,其实问题还是很大的。“如果你的邻居家每天有几十个小伙子进进出出,肯定有问题,电梯也有压力”。

  Q4:租金贷,谁的金融风险?

  “对于创业型的长租公寓企业来讲,困境就是,行业利薄,规模是唯一的出路,要想跑得快必须放杠杆,如果经营管理跟不上,风险如影随形。”罗凤鸣认为这种现象并非长租公寓所独有,“不管用P2P的钱,还是用自己的钱,或是用资本、银行的钱,如果冒进,或者经营不善,都有资金链条断裂、企业倒闭的风险,适用于每一个行业,并非长租公寓特例。 ”

  长租公寓主要用到的杠杆分两类,一类是租房贷。

  “消费者享受着表面押一付一的租房服务,实际上,租房者绑定本人名下储蓄卡作担保,通过第三方互联网金融公司,向指定银行申请了贷款。这个互联网金融公司将租户需要缴纳的租金总额,一次性转账给住房租赁企业“,陈海保说,住房租赁企业获得了资金来争取更多的房源抢占市场,而消费者需要按月缴纳房屋租金以及服务费。

  广州市房地产中介协会统计,从2017年2月至今的短短一年半时间,全国已有8家长租公寓机构先后爆仓,倒闭原因主要为经营不善、资金链断裂等。随着金融化程度的加深,长租公寓的金融风险逐渐浮现出来。

  长租公寓爆仓并不奇怪,令黄志杰担忧的是,在合同的责任链条中,公寓运营机构是不存在的,但它又提前拿到了一年租金,租客按月还款给银行或者信托公司,一旦出现意外,比如崩盘,租客仍然要还贷款,但是和运营者又是没有关系的,“一个没有责任的人,更容易有为所欲为的倾向。”

  另一类杠杆是融资,包括类REITs、CMBS、ABN多种途径在内的资产证券化产品。

  2017年是长租公寓证券化的元年,2017年2月,魔方公寓在上交所推出中国首单公寓资产证券化产品,8个月后,新派公寓国内首单长租公寓权益型类REITs产品获批,10个月后,招商蛇口发行全国首单全国首单储架式长租公寓CMBS和全国首单长租公寓ABN。华泰证券房地产首席分析师谢皓宇统计,去年市场上相继推出了10单公寓类资产证券化产品,资金合计超500亿。

  海量融资之后,陈洪海认为,资金流向不仅需要运营者持续信息披露、透明化,同样也需要政府市场监管。

  其实,“长租公寓始终不是赚大钱的生意,也就是美国多一些REITs,主要是因为贷款利率很低”,张文豪说。

  Q5:租金涨,是长租公寓的错吗?

  长租公寓大规模进入公众视野时,推高租金的声讨就如影随形。对于这一点,嘉宾们接受了现实,并不完全认同背后的原因。

  “不是会不会,而是已经在推高房租。”黄志杰认为,尤其是二房东模式,房东有动机、有能力,并且也的确推高了房租,“城市里合适地段的房源是极其有限的,一旦二房东掌控了房源,租客是没有议价能力的,抬价是必然。北京一个已经被检测为甲醛房的房子,一个在舆论中心万众瞩目的房子,退租当天就被平台挂上去,还公然涨价,这不是一般的嚣张。”

  在万科2018年中期业绩会上,万科总裁祝九胜表示,在当前租赁市场中,以深圳为例,机构渗透率不足2%,“机构入场推高租金的看法可能存在一点误会。”

  但是黄志杰有关注到机构介入之后潜在的垄断风险,比如今年8月北京要求企业放出的12万间房源中,自如就有8万,在这样的情况下,供求双方的话语权并不对等,价格也并不能够充分竞争,可以说涨就涨,完全和市场脱节。

  黄志杰的观点引发了另一个问题,没有长租公寓,租金会不会涨?

(点击查看大图)

  罗凤鸣觉得,还是会。“租金价格最终是由市场供求决定,即使没有二房东,房租也会增长,我们可能首先要厘订正常增长和异常增长的概念。” 袁一泓观点相近,认为房租上涨的根本原因还是供求关系,资本收购房源和租金上涨之间没有必然逻辑,即便没有长租公寓,业主个人也一直在涨房租,同时表示,不能因为商业模式有瑕疵,就做好或者不好的道德评判。

  德国的租赁规范常被视为榜样。在德国,一方面,对租金涨幅有约束。2015年生效的《租金刹车法》里,房东每年租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%,《租金水平法》还规定,3年内租金上涨幅度不能超过10%。另一方面,德国对房东退租有约束。法律规定,房东无权随意终止租房合同,哪怕在符合条件时,房东通常也需要提前“租期年限+1”个月通知对方,如果租期为5年,则需要提前6个月通知,租期为8年,则需要提前9个月,租期超过10年的,就需要提前1年通知对方。

  民众对于规范租金的呼声越来越高,但长租公寓在中国总共也不到10年历史,真正加速是在2015年底,中央经济工作会议明确提出“发展租赁市场”后,酒店、地产巨头纷纷入场,国家队开始布局后,算下来也是3年未满。

  沙龙上,陈洪海反问一句,“规范租金更像是在打补丁,可实际上我们还光着 PP 呢,补丁又该打在哪里呢?”

  Q6:通往3万亿,什么是长租公寓的可行之道?

  虽然长租公寓被认为是盐碱地上开出的花,可既然现在入了场,在路上,大家就坚信未来是光明的。

  首先是规模。艾瑞9月17日最新发布的《中国长租服务行业研究报告》称,2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿,未来今年仍将保持持续增长势头,预计在2020年达到1.9万亿,2025年突破3万亿。这一市场规模与链家去年预判高度一致。

  其次是模式。袁一泓认为,长租公寓商业模式两个关键点,一个是资金成本,一个是税收成本,在税收成本现阶段不可能降的情况下,必须找到低成本融资渠道。“自己开发建设持有的重资产模式,暂时找不到盈利。”

  他看好龙湖。“龙湖的长租公寓目前都是收购改造而来,资产比较轻,同时它与新加坡的政府投资公司GIC、加拿大的养老基金等建立了战略合作关系,资金成本比较低,龙湖长租公寓最有可能、最先找到盈利模式。”

  再次是政策。罗凤鸣建议,政府应该对市场加强监管,要有相应的立法平衡市场各方的利益。控制租金快速上涨,应该从扩大市场供应角度思考,如放开工改居、商改居的限制,同时加强低收入群体的住房保障体系。这一点红璞公寓创始人甘伟也反复提及,在安全的前提下,通过改造,把之前不能居住的空间改为居住,才是新增供应,更能改善供需关系。

  最后是监管。袁一泓建议,住房租赁市场具有一定的公共属性,供应方、运营商在追求利润最大化的同时要兼顾社会责任,政府部门要投入更多的精力和资源进行分层分目标的监管,不能是远动式管理,有舆情了就管一管,其他时候就放任。同时,中央政府尽快出台住房租赁条例,各地尽快出台住房租赁条例实施细则。

  张文豪则认为,政府要设定底线管理的界限,比如说安全的问题、密度的问题,这是一定要加强监管的,而且监管到位,按照市场规律来办的要求,不能随着政府的需要,对企业一会松一会紧,像钟摆一样来回摇摆。

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